Mansarda abitabile
Come rendere una mansarda abitabile
Al fine di comprendere come fare una mansarda abitabile dobbiamo iniziare fornendo qualche definizione e specificando quale sia la differenza tra sottotetto e mansarda.
Anche se spesso questi due termini appaiono sinonimi una differenza c’è soprattutto da un punto di vista normativo e questo li rende differenti anche per quanto concerne la loro commerciabilità.
Che cos’è il sottotetto
Per sottotetto si intende lo spazio compreso tra l’ultimo solaio che copre l’unità immobiliare posta all’ultimo piano dell’edificio e il tetto. Il sottotetto di per sé non è adatto a essere abitato viste le ridotte dimensioni e la scarsa illuminazione, tanto è vero che spesso viene utilizzata come deposito di oggetti che non si utilizzano comunemente o che risultano troppo ingombranti. All’interno di un condominio può essere impiegato per contenere la centrale dell’impianto di riscaldamento o come stenditoio. Se il sottotetto viene reso abitabile ci troviamo allora dinnanzi a una mansarda.
Che cos’è la mansarda abitabile e quali sono i requisiti
L’abitabilità del sottotetto deriva dalla presenza di una serie di requisiti previsti dalle leggi regionali che ora illustreremo.
Primi tra tutti occorre menzionare i requisiti relativi alle altezze minime degli ambienti abitabili.
Si tratta di 2,70 metri per le zone vivibili e 2,40 metri per le aree di servizi come bagni, corridoi, lavanderie. Per le cabine armadio o per i ripostigli sono possibili altezze inferiori. Solo per i comuni montani, situati al di sopra dei 1.000 metri, sono consentite delle deroghe essendo ammessa un’altezza minima di 2,55 metri.
La normativa regionale può prevedere un ulteriore criterio da rispettare, ovvero l’altezza media ponderale che si ottiene dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi l’altezza minima, per la superficie relativa.
Altri requisiti da rispettare sono la corretta illuminazione e un adeguato ricircolo dell’aria. A tal fine, secondo la legge nazionale di cui al DM del 5 luglio 1975, l’ampiezza della finestra deve essere tale da assicurare un valore di fattore di luce medio non inferiore al 2%. Inoltre, la superficie finestrata che si può aprire non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento (rapporto areoilluminante). Tali parametri sono volti a poter mantenere la giusta luminosità e il ricambio di aria.
In ultimo, a tali requisiti dobbiamo aggiungere i requisiti di urbanizzazione primaria, come il collegamento con acqua, gas e luce oltre alle fognature;
Come trasformare il sottotetto in mansarda
Quando si intende trasformare un sottotetto in una mansarda abitabile la prima cosa da fare è prendere in esame le normative vigenti in materia per assicurarsi il rispetto di tutti i requisiti che abbiamo esposto.
Una volta riscontrata la presenza dei parametri richiesti dalla Regione sarà possibile convertire il sottotetto in mansarda.
Giunti a questo punto è necessario seguire un iter procedurale ben preciso. Prima di iniziare i lavori nel sottotetto è indispensabile richiedere al Comune dove è situato l’immobile il titolo edilizio (permesso di costruire) idoneo. Occorre infatti procedere con il cambio di destinazione d’uso del locale pagando i relativi costi al Comune.
Seguirà la variazione catastale per portare il sottotetto precedentemente inserito nella categoria C2 nella diversa categoria catastale A2, come mansarda. La variazione catastale a seguito del cambio di destinazione d’uso consente di rendere note all’Agenzia delle Entrate e all’Ufficio del catasto le modifiche apportate all’immobile.
In caso di locale situato nell’ambito di un Condominio è bene accertarsi che non sussistano specifici divieti in tal senso contenuti nel regolamento condominiale.
Cosa succede se si procede senza titolo edilizio
Qualora la trasformazione del sottotetto in mansarda avvenga senza avviare la pratica edilizia e senza in giusto titolo abilitativo si potrà incorrere in un abuso edilizio. Esso comporta l’irrogazione di pesanti sanzioni amministrative (di tipo economico), penali oltre alla demolizione dell’opera per il ripristino dei luoghi.
Si ricorda che a partire dal 2013 al fine di recuperare il sottotetto e renderlo abitabile occorre presentare, unitamente al permesso di costruire, anche la Segnalazione certificata di agibilità attestante la presenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico della costruzione.