Nuda proprietà: cos’è e quando conviene
Nuda proprietà: significato
La nuda proprietà è il valore della proprietà di immobile decurtata del diritto dell’usufrutto. Si tratta di una modalità molto diffusa soprattutto nei periodi di incertezza economica.
Cosa significa nuda proprietà e differenza con l’usufrutto
L’usufrutto è un diritto che il venditore mantiene sulla proprietà, mentre la nuda proprietà è il diritto oggetto della transazione immobiliare.
A questo punto è il caso di chiarire cosa si intende per proprietà, utilizzando una definizione oggettiva proveniente dall’articolo 832 del codice civile:
“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Se quindi la proprietà è un diritto reale esclusivo, vi sono diritti reali minori che possono essere attribuiti ad altri soggetti: gli usufruttuari.
Nuda proprietà: il nudo proprietario e l’usufruttuario
Un immobile venduto come “nuda proprietà” ha quindi due soggetti coinvolti:
- l’usufruttuario: l’ex proprietario che non ha più il diritto di proprietà, ma ha quello di usufrutto;
- il nudo proprietario: il nuovo proprietario che acquista il diritto di proprietà ma che non ha ancora il diritto di usufrutto.
Il compratore ideale è quindi colui o colei che è alla ricerca di un immobile da acquistare ma non ha fretta di occuparlo.
Il venditore ideale è un anziano, o una coppia di anziani che non si possono più permettere di vivere in una casa molto grande e al posto di cercare una nuova casa più adatta al loro portafoglio, optano per la nuda proprietà, potendo vivere nella casa che è loro familiare, avendo anche una disponibilità economica che migliora il loro tenore di vita.
Casa in nuda proprietà: la divisione delle spese
Le spese per l’immobile sono divise in questo modo:
- l’usufruttuario si prende carico della manutenzione ordinaria;
- il nudo proprietario si prende carico delle spese straordinarie e strutturali.
L’ici e l’irpef sono a carico di chi ha la disponibilità del bene, in quanto gode di un diritto reale.
L’articolo 1008 infatti dichiara che:
“l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”
Come funziona la nuda proprietà: tutti i dettagli
L’immobile venduto con la modalità della nuda proprietà, una volta acquistato, diventa di proprietà del compratore (nudo proprietario), il quale non ne ha però l’usufrutto e quindi non può utilizzare immediatamente l’immobile.
Il venditore perde invece la proprietà ma mantiene il diritto di vivere ancora all’interno dell’immobile fino ad una data prestabilita e indicata nel contratto di vendita o fino al termine della sua vita.
In realtà si può vendere con la nuda proprietà anche una seconda casa o una casa affittata a terzi: i diritti di usufrutto rimangono gli stessi.
Quindi, se lo desidera, il venditore, divenuto quindi usufruttuario, può anche affittare l’appartamento o vendere l’usufrutto, se il contratto lo prevede.
Dopo quel momento, il nudo proprietario potrà usufruire dell’immobile senza limiti, ad esempio andandoci a vivere o affittandolo a terzi.
Il pagamento della nuda proprietà può essere fatto tramite:
- pagamento rateizzato;
- intero pagamento al momento della firma del contratto di vendita.
Cosa vuol dire nuda proprietà: i vantaggi
Nella nuda proprietà, il vantaggio è reciproco per entrambe le parti:
- il venditore ha a disposizione della liquidità senza la perdita di utilizzo dell’abitazione, in modo da vivere serenamente il resto della sua vita;
- il compratore può comprare un immobile a un prezzo molto conveniente, specialmente se si tratta di un appartamento di ampia metratura, potendone usufruire in seguito, e facendo quindi un investimento sul lungo periodo.
Il nudo proprietario può contare su molteplici vantaggi:
- un prezzo vantaggioso a seconda dell’età dell’usufruttuario o usufruttuari, e quindi un vantaggio a richiedere un eventuale mutuo;
- la possibilità di fare un affare, con un bene che cresce di valore man mano che aumenta l’età dell’usufruttuario;
- l’assenza del peso di spese ordinarie, custodia, manutenzione generale e tasse, che rimangono a carico dell’usufruttuario.
Come funziona la nuda proprietà: prezzo e valore dell’immobile
A regolare la nuda proprietà è l’articolo 832 del codice civile. Il valore della nuda proprietà si ottiene tramite una perizia, che utilizzerà per la sua stima i parametri stabiliti dal Ministero delle Finanze, che tengono conto dell’aspettativa di vita del venditore o dei venditori, tramite dei coefficienti che si basano sulle statistiche sull’aspettativa di vita in Italia, e del tasso di interesse legale al momento della vendita.
Più anziani saranno i proprietari, più il prezzo calcolato sarà alto.